Al comprar una vivienda en España, es muy fácil enamorarse de lo que vemos a primera vista. Una cocina nueva, paredes recién pintadas, azulejos modernos, muebles nuevos y una bonita terraza pueden causar una excelente primera impresión.
El problema es que las sorpresas más caras suelen encontrarse precisamente donde el comprador no mira.
Esta historia ocurrió durante una de las visitas a una vivienda en la Costa Blanca.
Me pidieron que revisara el apartamento antes de comprarlo
Un día, una agente inmobiliaria con la que colaboramos me pidió que la acompañara junto con sus clientes a visitar un apartamento que estaban considerando comprar.
Se trataba principalmente de revisar la vivienda desde un punto de vista técnico.
Nos encontramos allí.
Nada más entrar, se notaba que el apartamento estaba situado en un edificio antiguo. Sin embargo, la vivienda en sí tenía muy buen aspecto.
Y lo digo sinceramente: el apartamento me gustó.
Estaba decorado con buen gusto, parecía reformado y causaba una muy buena primera impresión.
Encontré algunos pequeños detalles que se podían mejorar, pero nada preocupante.
Aquí una pequeña corrección, allí algún acabado pendiente y algún otro detalle que mejorar.
Les dije a los clientes más o menos:
“Esto no es un problema. Hay algunas cosas que se pueden corregir y terminar mejor. No deberían suponer un coste elevado”.
A los clientes también les gustaba el apartamento.
Así que parecía que todo estaba bien.
Sin embargo, todavía me quedaba una cosa por comprobar.
La instalación eléctrica.
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¿Dónde está el cuadro eléctrico?
Empecé a buscarlo.
Y no lo encontraba.
Revisé los lugares habituales donde podría estar instalado el cuadro eléctrico.
Nada.
Finalmente, miré hacia arriba.
Prácticamente pegada al techo había una pequeña caja eléctrica.
Y dentro…
dos protecciones eléctricas.
Y justo en ese momento cambió por completo mi percepción de aquel apartamento.
Dos protecciones me dijeron más que todo el bonito interior
En instalaciones eléctricas muy antiguas en España todavía se pueden encontrar soluciones que tienen poco que ver con las necesidades energéticas actuales de una vivienda.
En cuanto vi aquel cuadro, se encendió inmediatamente una señal de alarma.
Si aquel era el único cuadro eléctrico del apartamento —y no encontramos ningún otro—, todo indicaba que la instalación eléctrica no había sido sustituida completamente durante la reforma.
Por lo tanto, podíamos estar ante un apartamento muy bien renovado visualmente, pero con una instalación eléctrica antigua escondida detrás de paredes, azulejos y acabados nuevos.
Y este es precisamente el momento en el que un problema aparentemente pequeño puede convertirse en un gasto muy importante.
Pedimos la documentación de la instalación
Pedimos a la persona que representaba al vendedor que comprobara la información relativa a la instalación eléctrica.
Queríamos saber, entre otras cosas, qué potencia eléctrica estaba disponible en la vivienda y si existía documentación actualizada o algún certificado relacionado con los trabajos eléctricos realizados.
Nos informaron de que lo comprobarían y que nos facilitarían los documentos o la información correspondiente.
Sin embargo, para mí lo más importante era otra cosa.
Le dije claramente al cliente:
si este es el único cuadro eléctrico del apartamento, hay que revisar muy bien la instalación antes de tomar una decisión de compra.
Porque el hecho de que un apartamento parezca reformado no significa que todo aquello que no se ve también haya sido renovado.
Imagina que compras un apartamento así
Entras.
Cocina nueva.
Baño bonito.
Paredes recién pintadas.
Iluminación moderna.
Muebles.
Todo parece perfecto.
Compras el apartamento y recibes las llaves.
Llega el día de la mudanza.
Enciendes el aire acondicionado.
El horno.
La lavadora.
El hervidor de agua.
Y de repente empiezan los problemas.
En el caso de una instalación muy antigua, puede resultar que su capacidad y la potencia disponible no sean suficientes para la forma en que utilizamos actualmente una vivienda.
Solo un hervidor eléctrico puede tener una potencia de aproximadamente 2 kW.
A esto hay que añadir el aire acondicionado, el horno, la placa de cocina, el termo eléctrico, la lavadora, el lavavajillas y el resto de aparatos.
Por supuesto, sin realizar mediciones y revisar la documentación no se puede determinar exactamente cuál era la situación de este apartamento en concreto.
Pero precisamente por eso había que comprobar la instalación antes de comprar, y no después de firmar el contrato.
“Llamaré a un electricista y cambiará algo”
Y aquí aparece uno de los errores más habituales.
El comprador puede pensar:
“Como mucho, después llamaré a un electricista, cambiará algo en el cuadro, añadirá una protección y todo estará bien”.
Por desgracia, no siempre funciona así.
Si el problema es una instalación antigua, cables inadecuados, falta de circuitos apropiados o la forma en la que está realizada toda la instalación, cambiar únicamente una protección no solucionará el problema.
Puede ser necesario instalar nuevos circuitos.
Y nuevos circuitos significan nuevos cables.
Esos cables tienen que pasar por algún sitio.
Y entonces empieza el verdadero problema.
Una instalación nueva en un apartamento recién reformado
Imagina ahora esta situación.
Acabas de comprar un apartamento con unos acabados preciosos.
Y el electricista te dice:
“Tenemos que rehacer prácticamente toda la instalación eléctrica”.
¿Qué puede significar esto?
Hacer rozas en paredes recién terminadas. Desmontar parte del mobiliario o de los elementos empotrados. Problemas con los azulejos. Volver a enlucir. Masillar. Pintar. Reparar acabados decorativos.
Es decir, empezamos a destruir exactamente aquello por lo que acabamos de pagar.
En un caso extremo, un problema técnico aparentemente pequeño puede acabar convirtiéndose en otra reforma completa del apartamento.
Una reforma estética no siempre es una reforma técnica
Y precisamente sobre esto quiero advertir especialmente a las personas que buscan propiedades en la Costa Blanca.
No sé quién realizó la reforma de este apartamento en concreto y no quiero juzgar su trabajo.
Tampoco sé si la vivienda se preparó específicamente para una venta rápida.
Sin embargo, en el mercado se pueden encontrar propiedades en las que se ha invertido mucho dinero y trabajo en lo que el cliente ve durante los primeros cinco minutos de la visita.
Una cocina bonita.
Azulejos nuevos.
Colores modernos.
Iluminación.
Muebles.
Decoración.
Pero debajo de todo ello pueden seguir existiendo instalaciones de hace varias décadas.
Y entonces tenemos un envoltorio precioso, pero técnicamente la vivienda puede necesitar otra inversión importante.
¿Cuánto puede costar un error así?
Por supuesto, depende del tamaño del apartamento, del estado de la instalación, de la calidad de los acabados y del alcance de los trabajos necesarios.
Sin embargo, si después de comprar resulta necesario volver a abrir paredes, realizar nuevas instalaciones y reconstruir los acabados, los costes pueden alcanzar decenas de miles de euros.
Cuando el alcance de los trabajos es mayor, una reforma completa de un apartamento puede costar aproximadamente 30.000–35.000 euros o más, dependiendo del nivel de acabado y de los trabajos necesarios.
Ahora comparemos esto con el coste de revisar una propiedad antes de comprarla.
Una inspección profesional supone normalmente un gasto incomparablemente menor.
Unos pocos cientos de euros invertidos antes de la compra pueden, en algunos casos, proteger al comprador frente a un problema valorado en decenas de miles.
Las cosas más caras de una vivienda suelen ser invisibles
Al comprar una propiedad, la mayoría de las personas se fijan principalmente en:
la ubicación, las vistas, la terraza, la cocina, el baño, los muebles y el acabado general.
Es completamente normal.
Pero una persona con experiencia técnica también se fija en cosas que el futuro propietario muchas veces ni siquiera nota.
La instalación eléctrica.
El cuadro eléctrico.
Las protecciones.
La instalación de agua.
Los desagües.
Las señales de humedad.
El aire acondicionado.
El estado de las paredes y los techos.
La calidad de ejecución de la reforma.
Porque el problema más caro no siempre es el que se ve durante una visita a la vivienda.
Por qué merece la pena revisar una vivienda antes de comprar en España
No escribo esto para asustar a nadie ni para desanimar a comprar una propiedad en España.
Todo lo contrario.
En la Costa Blanca se pueden encontrar apartamentos y casas realmente excelentes.
Simplemente hay que saber qué se está comprando.
Si un apartamento está reformado, merece la pena hacer algunas preguntas sencillas:
¿Qué se ha sustituido exactamente?
¿La reforma incluyó la instalación eléctrica?
¿Se sustituyó la instalación de agua?
¿Existe documentación de los trabajos realizados?
¿Qué potencia eléctrica está disponible?
¿El cuadro eléctrico y las protecciones son adecuados para el uso actual de la vivienda?
¿Algún profesional técnico ha revisado la propiedad?
Porque la expresión “reformado” puede significar dos cosas completamente diferentes.
Una modernización integral de la vivienda.
O azulejos nuevos, pintura y muebles instalados sobre sistemas de hace varias décadas.
Y la diferencia entre una cosa y la otra puede valer decenas de miles de euros.
Unos cientos de euros antes de comprar pueden ahorrar decenas de miles después
Esta historia me dejó una reflexión muy sencilla.
Cuando compramos un coche por diez, veinte o treinta mil euros, muchas veces lo llevamos a un mecánico antes de comprarlo.
Conectamos el ordenador de diagnóstico.
Revisamos el motor.
Miramos los bajos.
Medimos la pintura.
Pero cuando compramos una propiedad por 150.000, 200.000, 300.000 o 500.000 euros, a veces nos basta con decir:
“Es bonita. Me gusta. Me la quedo.”
Quizá deberíamos invertir ese orden.
Primero deja que el apartamento te guste.
Y después deja que alguien compruebe qué se esconde realmente debajo de esos bonitos acabados.
Porque a veces el mayor problema de todo un apartamento cabe dentro de una pequeña caja eléctrica…
justo debajo del techo.
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